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杭州西投的“高杠杆游戏”:发债融资豪赌西湖

来源:网络整理 点击: 时间:2020-05-03

据杭州本地媒体报道,曾经不少村级留用地,都被小块地切割出租给小餐饮、小作坊,租金不高,卫生环境又不好。西湖区首创的留用地合作开发新模式,由区属国有企业杭州西投参与合作开发,统一规划、开发和管理,解决过去村社留用地由村社与社会资本合作开发,导致项目良莠不齐,开发过程纠纷多以及效率低的问题。

在第一批留用地项目签约时,杭州西投负责人曾表示,公司参与开发后,股权比例政策与原来不同,比如三墩镇的8个项目,按照原协议,村社实际分得物业比例仅为17%~28%,但是与杭州西投合作开发,实际分得物业比例提升至51%。

值得一提的是,在杭州西投的留用地项目开发业务上,多家头部房企也参与其中。除了云谷春风,陆续建成入市的还包括与滨江集团合作开发的三墩镇五幸01留用地项目五幸银座和三墩镇五幸03留用地项目五幸金座、与万科集团合作开发的三墩镇虾龙圩留用地项目紫金睿谷。均为酒店式公寓及商业写字楼项目。

据三墩镇五幸社区一名工作人员介绍,在留用地项目开发业务上,村集体负责出地,杭州西投解决资金问题,由品牌房企负责开发运营,最后三方按照股权比例获取收益。

上市公司财报披露,绿城中国在云谷春风项目的权益占比24%,万科集团在紫金睿谷项目的权益占比17.2%。若以上述负责人的说法计算,杭州西投在两处项目中的权益约占25%、31.8%。

以云谷春风项目为例计算,以740套,全部按60平方米的可售房源估算,总货值约14.65亿元,刨去另外两方的股权部分,杭州西投在该项目的实际权益收入仅为4.69亿元,这与计划投资额的11亿元差距较大。即便后期还将通过运营写字楼等租赁方式实现回款,但何时收回成本仍是一个问题。

而事实上,这样的窟窿还仅仅是其中之一。

杭州西投一名办公室负责人告诉记者,留用地项目的建设是近两年由西湖区政府交办过来,公司牵头负责运营,“项目大多处于开发的初步阶段,未来产生的收入水平还无法保证。”

加杠杆投资开发

不容忽视的是,尽管造血不足,债务压力逐步增加,杭州西投依旧在加杠杆投资开发项目,不断通过发债和借款,将资金投入后续开发建设中。

3月6日,杭州西投发布公告称,当年累计新增借款超过2019年末净资产的20%。截至2月末,公司合并报表范围内未经审计的借款余额为352.17亿元,较2019年末净增加 17.15亿元。

3月12日,上交所发布公告称,同意杭州西投非公开发行2020年公司债券(第二期)于3月16日起挂牌。该只债券为私募债,发行规模为10亿元,为期5年。

自2016年3月至今年3月,杭州西投累计发行5只债券,包括“20西湖02”“20西湖01”“17西投01”“PR西湖债”“16西投01”,总共发行规模72亿元。

债券报告显示,报告期内,杭州西投投资活动现金流为-39.02亿元、-149.49亿元、-62.09亿元、-62.42亿元,筹资活动现金流分别达到70.73亿元、193.46亿元、66亿元、71.81亿元。资产负债率分别为63.06%、81.66%、83.74%、81.09%。

报告期内,公司的短期借款与一年内到期的非流动负债的总数分别为7.8亿元、14.6亿元、40.8亿元、74.9亿元,货币资金为17.6亿元、34.9亿元、44.4亿元、70.3亿元。前两者激增,货币资金已逐渐无法覆盖短期债务。

“目前,公司运作一切正常,云谷春风项目正在预售中。虽然留用地项目投入资金量较大,但后期盈利能力较强,回收资金大。而所需的资金问题不必担心,公司会协调安排适当解决当前短期偿债问题。”上述杭州西投相关负责人向记者表示。

不过,多位熟悉杭州房地产市场人士对此表示怀疑。浙江大学房地产研究中心高级研究员、双赢机构总经理章慧芳介绍,近两年,杭州的酒店式公寓市场价格上涨较快,部分项目逼近住宅楼盘的均价,但投资回报率未有起色,对拉升成交量的效果不明显。

中指研究院企业事业部常务副总经理、浙江分院研究总监高院生亦直言,杭州酒店公寓市场由于价格优势逐渐减弱,整体成交量已有所回落。

针对项目运营和业绩状况,记者多次致电致函杭州西投信息披露负责人、集团副总经理张康平,对方婉拒了采访,并表示公司该披露的信息都已对外披露,具体以审计、法务披露的信息为准。

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